Die Kosten für eine Thermenwartung bzw. für die Wartung der Etagenheizung oder der Warmwassergeräte können als Betriebskosten auf die Mieter der Wohnung abgewälzt werden. Voraussetzung ist, dass Mieter und Vermieter eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen haben.

In den meisten Formularmietverträgen wird die „Thermenwartung“ aber nicht bei den Betriebskosten aufgeführt. Nach Darstellung des Mieterbundes wird stattdessen häufig unter „Instandhaltung/Instandsetzung“ im Mietvertrag vorgegeben, der Mieter müsse „die Kosten für die Thermenwartung übernehmen“. Früher haben die Gerichte entschieden, dass eine solche Klausel nur wirksam ist, wenn sie eine Obergrenze nennt, bis zu der der Mieter die Kosten tragen muss. Da die Kosten aber auch als Betriebskosten umlegbar sind, hat der Bundesgerichtshof diese Vertragsbestimmung als wirksam angesehen (BGH VIII ZR 119/12).

Eine Vertragsklausel zur Themenwartung darf den Mieter nicht verpflichten, selbst einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen abzuschließen (BGH, Urt. v. 15.05.1991 – VIII ZR 38/90). Das ist und bleibt Aufgabe des Vermieters. Die Klausel ist komplett unwirksam. Die Wartungskosten muss der Vermieter dann grundsätzlich selbst bezahlen.