Spätestens 12 Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung muss ein Mieter Fehler und Unrichtigkeiten in seiner Abrechnung reklamiert haben. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) sind Mietereinwendungen nach Ablauf der Jahresfrist ausgeschlossen – egal, wie falsch und fehlerhaft die Abrechnung ist, oder auch, wie oft der Mieter bei früheren Abrechnungen diesen Fehler schon reklamiert hat.

In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Vermieter 700 Euro Vorauszahlungen des Mieters nicht berücksichtigt und außerdem Kosten für Instandhaltung und Verwaltung abgerechnet. Der Mieter rügte diese Fehler nach 22 Monaten. Zu spät, wie die Karlsruher Richter entschieden (BGH VIII ZR 209/15). Trotz dieser gravierenden Fehler sei die Abrechnung des Vermieters formell ordnungsgemäß. Die inhaltlichen Fehler hätte der Mieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist reklamieren müssen. Das gelte sowohl für die zu Unrecht nicht berücksichtigten Vorauszahlungen als auch für die Kostenpositionen Instandhaltung und Verwaltung, die nach dem Gesetz gar nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Nur so könne innerhalb absehbarer Zeit Klarheit über die Betriebskostenabrechnung erzielt werden, könne die mit dem Gesetz beabsichtigte Befriedungsfunktion eintreten.

Nach Informationen des DMB hatte der Bundesgerichtshof bereits früher entschieden, dass die Zwölfmonatsfrist auch gilt, wenn Mieter in den Vorjahren den immer gleichen Fehler des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung regelmäßig – erfolgreich – reklamiert hatten. Hier ging es um die Position Grundsteuer, die der Mieter laut Mietvertrag nicht zahlen musste, der Vermieter aber Jahr für Jahr trotzdem abrechnete. Weil der Mieter einmal vergessen hatte, innerhalb der Zwölfmonatsfrist zu reklamieren, musste er für dieses Jahr Grundsteuer zahlen (BGH VIII ZR 185/09).